评论：警惕烂尾楼所蕴藏的房地产信贷风险（2006-11-1）

马国川

　　从许多国家的经验来看，房地产业很容易成为银行界的金融风险的一个隐患。东南亚危机中，许多银行就是因为受房地产业的拖累而破产。殷鉴不远，能不慎乎？尽管新烂尾楼在整个上海楼市中所占的比重不大，对楼市的影响也有待观察。但是“秋风起于青萍之末”，烂尾楼所蕴藏的房地产信贷风险，应该引起有关部门的高度警惕，积极防范和应对。
 
　　目前上海不少开发商遭遇资金困境，甚至有一些开发商已经濒临崩盘的边缘。上海易居房地产研究院研究员杨红旭预计，今年年底将是考验开发商承受能力的重要时刻，明年开发商的资金问题将会体现得更明显，“很有可能如历史上曾经出现的那样，上海楼市不久就会出现烂尾楼的现象”。

　　尽管有些专家认为，新烂尾楼在整个上海楼市中所占的比重不会很大，对楼市的影响力会比较有限。但是，也应该认识到，新烂尾楼的出现不仅会加重购房者的观望情绪，也会造成银行方面对房地产信贷更加的谨慎。这样就可能造成恶性循环：烂尾楼导致银行惜贷，银行惜贷造成更多的烂尾楼，最终酿成金融风险。

　　有统计表明，2004年房地产开发资金总共筹措的17168.8亿元中，银行贷款的比重在55%以上。目前，四大国有商业银行汇总的不良贷款率低于5%。但房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。与此形成鲜明对比的是，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%、2002年为17.53%、2003年为16.94%。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。

　　1994年出台的《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度，11年以来，预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。虽然房地产开发企业的自有资金比例提高了，但是同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12%、2002年达到86.36%、2003年为74.24%，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。

　　这说明开发商所得到的是惊人的暴利，就像“一手拿口袋，一手拿耙子搂钱”一样！可是在这同时，开发商却将房地产市场过热及存在的市场风险、房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险转移给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。

　　从许多国家的经验来看，房地产业很容易成为银行界的金融风险的一个隐患。东南亚危机中，许多银行就是因为受房地产业的拖累而破产。殷鉴不远，能不慎乎？尽管新烂尾楼在整个上海楼市中所占的比重不大，对楼市的影响也有待观察。但是“秋风起于青萍之末”，烂尾楼所蕴藏的房地产信贷风险，应该引起有关部门的高度警惕，积极防范和应对。