租房，2004中关村击破不景气预言？中关村写字楼调查（2006-6-15）

2003年底，各大权威机构根据自己掌握的数据预测，中关村地区写字楼市场仍然严峻，租金、售价持续走低。2004年初，市场对中关村的信心仍未恢复。中关村真的沉沦了么？

　　但经过《安家》记者多日的暗访和一段时间的深入调查，中关村并不象一些公开数据披露的那样，相反，经过政府的周密规划和各大公司的努力，还将显示出腾飞之气象。于是，新年伊始，我们关注中关村，是要呈现给众人一个腾飞中的中关村，一个让中国、世界都精彩的区域……

    《安家》

　　中关村，这个曾经让每个中国人都深刻的名字，消沉了近两年的时间，中关村怎么了……。作为北京写字楼三大重镇之一，中关村经历过大型知名企业撤离的痛击，经历过租售价大幅下降的困扰，经历过市场最严厉的责问，而最近种种关于中关村不利的预言，让人心生疑惑。不管是政府、还是开发商都这么沉默，到底发生了什么。可是如果有半年没去过中关村的人见到今日的中关村，都会惊呼它的巨变。

　　中关村决心不再低调了！

　　中关村不再低调！

　　事实上，中关村写字楼是很有市场的，并不象一些公开数据披露的那样，这可以从2003－2004年中关村写字楼大单成交额上看出来，因为不少项目并没有做太多的宣传。据说，2003年九三学社入驻万泉商务花园，韦伯时代签约一个大集团，融科资讯中心签约Intel公司5000平米面积，理想国际签约新浪公司大约1万平米的面积，中关村金融中心B座整售给新东方13000平米面积，银谷大厦的东侧小的配楼4300平米整售给了广东餐饮集团。另外，辉煌时代中心的底商已售完，不少现房项目都销售到30％－50％，中关村商务市场的消化能力还是值得肯定的。

　　据记者了解，融科资讯中心与中关村金融中心，所谓的“只租不售”完全是从保证项目整体品质为出发点，不散售；如果是对有影响力的企业大面积销售或整售，开发商还是会接纳的。

　　2004年，对中关村高档项目来说竞争很激烈，因为大家都在争夺一个市场，就是中关村地区大型、知名、有实力的IT科技企业，也瞄准CBD过来、回流的企业，或者从国外直接进到中关村的企业。

　　目前中关村的建设正在紧锣密鼓地进行，中关村广场地下工程现已基本完成。2004年年初，中关村在售和即将交付使用的项目有30个左右，新增甲级写字楼供应量至少在40万平米以上。大部分地块的前期工作已基本完成。据了解，2004年中关村西区内大概有3－4个地块会推向市场，如果在2004年开始招商，估计会于2005年正式面市。预计在未来几年，中关村写字楼的供应量相当可观，竞争激烈也是不言而喻的。

如果仔细观察中关村写字楼项目，你就会发现该区域主要有两类产品，一种是12000元/平方米以上的甲级写字楼，一种是8000-10000元/平方米左右的商住项目。中关村写字楼普遍在12000元/平方米左右，高档写字楼在18000元/平方米左右（中关村金融中心3000美金/平方米、辉煌时代大厦18000元/平方米），而在13000元/平方米－18000元/平方米价格范围内基本上没有什么写字楼项目。据有些开发商讲，中关村有很多企业承受不了13000－18000元/平方米的价格。比较有实力的企业能接受的价格也只在9000－12000元/平方米之间，这部分需求的是最集中的。

　　从近期中关村市场成交的情况可以了解到，高端项目基本没有以公布价真正成交的，售价可以有很大的商议空间。用行话讲叫“猎狐狸”、“猎兔子”，“狐狸”和“兔子”的影响力不同，当然价格也不一样。但是，这些企业入驻的代价就是牺牲项目的售价。对开发商来说，入住率和赚钱还是两回事。

　　最近，有买家透露，融科资讯中心会于2004年下半年推出新楼，因感到市场压力和资金系列问题，计划出售，售价大概在18000-20000元/建筑平方米左右。融科资讯中心规划建筑面积为25万平方米，其整体的供应量比起一般的单体写字楼要大得多。另外，融科资讯中心A座号称中关村首座满足国际标准的信息化写字楼，在已入住的A座里大企业客户居多，可以说为融科树立了良好的品牌。如果该项目加入中关村写字楼在售行列，相信会对整个中关村商务市场是很大的冲击。

　　中关村吸引谁？

　　中关村的企业形态，80％－90％都是创业型企业。这些企业对物业的要求就是量比较小，价格低能够承受的。中关村每年成立的创业型企业在3000家左右，高新技术企业10000多家，市场需求量很大。而商住项目因为内部结构类似于写字楼项目，又以明显低于甲级写字楼的售价，使中关村这些创业型企业有着较强的购买欲望。据记者了解，地处上地区域的盈创动力就是以厂房立项，均价在6000元/建筑平方米，土地出让金比住宅立项的还低，对周边项目有很大的冲击。特别是西区商住项目7000－11000元/建筑平方米，真正以写字楼立项的楼盘光开发成本都不只这些。

　　近几年，在中关村区域的销售情况一直很好，几乎不受什么外界因素影响。比较典型的有长远天地、财智中心、企图ATT、盈都中心、金隅科技中心等等。从市场角度讲，这些项目凭借“先天”优势（价格、金融等等）争夺了一部分中低档写字楼的客源，扰乱了区域一部分写字楼市场。难怪一些纯写字楼开发商，时不时会在一些公共场合发出声讨“商住”的声音。

　　为了杜绝这种不良竞争，维护写字楼市场的正常秩序，2003年5月底，北京市工商局就为此下发了文件规定：从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务和洗浴等四类经营活动的公司，不能以居民住宅楼，商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用楼的底商楼层）房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）。下一步是否会采取更强硬的制约手段，甚至令所有商住产品政策性退市的可能都不能被排除。2004年，中关村是商住项目不会有2003年那么大的供应量，新的项目如何定位，估计还在观望状态。

　　有机构调查显示，2003年12月底至目前一段时间，中关村写字楼的租金下跌至3.9元/月/建筑平方米（不含物业费）甚至更低。受出售市场不景气的影响，不少开发商迫于压力，将租赁业务纳入重点。一些开发商为了争夺市场，提高入住率，不惜降价把品质做低，导致有些项目报价很高，成交价很低，甚至3－3.4元/平方米·月也能成交。事实上，写字楼的运行管理成本很高，面对销售市场的无耐，开发商宁愿租金低些，也得让企业进来，至少还能保证物业管理费，以拉长直线投资。一般来说，在中关村高档写字楼的物业管理公司都是开发商自己成立的，如果入住率达不到50％、60％，管理费的成本都解不了，可以说空着损失更大。据有关人士预测， 2004－2005年，中关村租务市场波动很大，这种关系将会持续1-2年的时间。

　　走过2003，中关村的开发商如何逆风而上、化险为夷，让我们一起听听这些来自逆境中的声音：

　　低调后的繁荣

　　北京隆鼎巍房地产智业机构董事长朱庆伟（中国电子大厦）：

　　写字楼市场潜力无限

　　中关村高档写字楼营销困难是暂时存在的，任何一个区域在跨越发展时，都会出现某一个时间阶段的供求失衡。对中关村地区写字楼项目的开发商来讲，摆正自己的位置，看清大经济形势的本质，才能支撑着项目向上发展。单个楼盘销售受阻跟整个区域市场是否在发展、增量，是不同的。

　　中关村本身是经济运营下产物，与CBD相比，它有很好的企业基础，园区内企业增长率远远高于全国的平均水平。到目前为止，可以自豪地说，中关村的甲级写字楼的品质是不低于CBD和金融街的，甚至还要超出一些。中关村是中国教育的重心，各大院校的人才的供应，对中关村区域注入了活力。中关村的前景，从全国、甚至整个亚洲来说，都难有一个区域跟它相提并论。

　　事实上，中关村的写字楼市场还是有很大潜力的，一个前期定位准确，在市场需求的基础上进一步创新的项目，是会脱颖而出的，受到市场和买家认可的。中关村地区需要更多能代表这个区域的项目，就象是区域的风向标和晴雨表。

　　北京辉煌世纪房地产开发有限公司销售总经理刘淼（辉煌时代中心）：

　　大客户回迁开始

　　2003年，中关村不少项目都是期房，大家处于同一个阶段，销售缓慢也是客观因素决定。2004年大家都熬成了现房，应该说压力小了，可是因为大家的进度还是相同，这么一大批高端写字楼的相继竣工，而现阶段的需求客户相对较少，当然大家竞争会比较激烈。虽然今年西区管线，所有配套都完善了，现房项目都能正常运转使用。但客户还没有意识到中关村的好和它的完善，大家的心目中还停留在过去那个破旧的中关村。2005年中关村区域升值就是必然的，但如果中关村区域还有新的楼盘供应，也会相应降低中关村升值的幅度。

　　最近，传言一些当年离开中关村的大企业有意回来。这对目前的中关村企业来说是个利好消息。这些大客户迁一下动全身，如果它们回来，一些相关联企业也会回到中关村。所以不管哪个项目签下了，对整个区域经济都是振奋的事。

　　在今年5月1日之前，中关村西区内的道路会正式对外开放，西区是个巨人，是任何一个单体项目难以抗衡的。一旦中关村西区正式建成以后，西区内每一座单体楼周边都是商务楼，良好的商务气氛让入驻企业未来的生意往来和商务谈判都相当便利。作为西区的开发商，我们坚信目前的困难都只是暂时的，但是只要挺过这个阶段，未来会是很美好的。从2005年底，相信中关村会进入一个黄金时期。

　　北京科技园置业股份有限公司市场总监周建平（中关村金融中心）：

　　区域竞争不可避免

　　中关村写字楼市场日趋成熟，区域吸引力也越来越大。中关村广场将是中关村商务氛围最浓厚的区域，地下广场的家乐福超市即将开业，整体环境也将在今年5月份正式亮相，包括配套、道路和绿化等。地铁4号线、10号线的建设将把中关村西区、奥运商圈、金融街、CBD全部连接起来，区域的可达性越来越广。中关村与奥运村距离很近，应该会形成一个双赢的局面。

　　很多人觉得近两年中关村写字楼缺乏市场竞争力，一方面是由于中关村近几年涌现的大多是商务公寓，另一方面是由于前几年建设的写字楼项目总体品质明显滞后于中关村国际化进程的需要。中关村整体商务氛围和商务环境正处于培育和高速度改良阶段，2004年才能初见成效。2004年是中关村写字楼供应量最大的一年，这对中关村高品质商圈的形成和商务环境改善是一件好事，当然，区域的竞争是不可避免的，而竞争将促进区域内写字楼产品品质的提升，拉升整个区域的竞争力。

　　北京银谷大厦房地产开发有限公司副总经理李宏（银谷大厦）：

　　长期发展态势良好

　　目前中关村高中低档写字楼项目都有，从2003—2005年中关村高档写字楼市场的供应量将有较大幅度的增长，但是需求的增长是与区域经济发展的速度密切相关的，是要遵循一定的经济规律的。造成供求失衡的原因有方方面面。其中，在某种程度上受政府的政策限制，中关村核心区内不能开发住宅项目，这就是说前两年已经拿地的开发商，只能去做公建项目。同时，中关村核心区内土地成本很高，再受到商住项目对市场的挤压，开发商的公建项目就只能去做高档，导致2003－2005年成为中关村高档写字楼交房的高峰期。

　　目前，中关村与CBD相比缺少国际化的氛围。国际化从软件上说，技术标准、服务水平、管理模式、资金运作等，尚未跟国际惯例接轨；从硬件上说，整个大的氛围，包括写字楼、生活设施以及配套等都还不合乎一些国际化公司的要求。国际化程度不高必然会制约或影响跨国大公司、外资机构、代表处进入到中关村，而只有这部分企业才会对高档商务物业有较大需求。但同时，我们也应看到，中关村毕竟是国家级的科技园区，是其它区域难比的，中关村还远远未达到跟它地位相符的整体经济实力。这是问题同时也是机会，所以，中关村实际上潜力很大，许多开发商也是看好了中关村长期发展态势。

　　写字楼的客户是非常理性的，他们对地段、对产品本身非常关注。对高档写字楼来讲，客户关注的第一位的仍然是产品。越是高端的客户对价位的敏感度越低，反过来对产品的品质、知名度、品牌、写字楼文化以及开发商的开发理念等等关注度更高。如何突出产品的知名度，也是客户最关心的问题。

　　写字楼的产品创新是比较难的，目前，写字楼的开发商越来越理性，创新能不能被客户和市场所接受，是众多开发商非常重视的，对高科技企业来说，生态型写字楼也好，健康型写字楼也好，都是要提升写字楼的舒适度，而最终目的是要给企业带来高效率，2004年中关村高档写字楼会朝这方面努力。

　　北京海湾京城房地产开发有限公司董事执行副总经理王海（新中关）：

　　中关村是北京西部中心区

　　经过十几年的发展，尤其从近年的规划建设与发展来看，中关村核心区及其辐射地区迅速发展的事实成就了北京继东部CBD的又一个更加恢弘的现实——北京西部中心区，这里不仅是中国科技和创新发展的核心基地，而且是北京作为国际大都市积聚的、真正意义的城市中心区。

　　事实上，整个中关村核心区的配套在绿化、交通、市政设施等方面颇具亮点，与东部的CBD可以说是各有千秋。尤其是到2005年，西区全部成熟起来后中关村的前景会非常好。所以我们开发的项目——将于2005年落成的“新中关”有一句口号叫：中关村商务新生活，从2005年开始。

　　建筑综合体在北京西部中心区应该有非常大的市场优势和市场前景，也将促进开发商之间的合作，因为开发公建项目与住宅项目完全不同，同一区域中各个项目更多的是合作关系。因为只有各个项目都做好了，整个区域才能好；整个区域好了，各个项目才能更好。

　　北京阳光百校房地产开发公司营销部经理张鹏（首创空间）：

　　中关村应学会物业炒作

　　在中关村各项配套及规划尚未完善的情况下，过去撤离中关村的大企业不会形成集中的“回流”。

　　由于部分大型跨国企业享受了自建办公场所的政府优惠政策，无形之中带给开发商很大的压力。大型企业建了自己的办公楼，中型企业没有足够资金买楼。如果自建办公场所的企业将自己的物业一部分自用，一部分销售，会对市场产生一定干扰，是一种不完善的市场行为。另外，中关村一级开发商的土地成本高，也就造成了二级开发商无形中加大了成本，导致一部分中型、起步形企业买不起楼。经过调查，在中关村区域购买者占2成，租赁者占8成，可供购买的物业占8成，出租物业占2成，这种情况导致严重的失衡。这些都是中关村写字楼市场的不利因素。

　　中关村的物业炒作也远不如CBD，只有个别新锐项目炒作得很火爆，以此吸引买家，但实际销售未达到预期期望。事实上，这是对客户需求的真实性了解得不清楚，或者是没有找到真正的客户定位。

　　中关村西区每一个项目都很有特色，如果放到其它区域，只有营销手段利用好，应该是很好消化的；但是到了西区，由于集中放量，就被淹没了。今后高绿化率、生态的办公空间将是部分国际化企业所追求的办公空间。相信一旦中关村规划完善，中关村商圈将会与CBD商量、金融街商圈处在一个级别上，只是优势不同。

　　北京鸿润房地产开发有限公司销售经理付华东（企图ATT）:

　　中关村今年将大举放量

　　今年中关村写字楼市场供应量将突破200万平方米，必定带来激烈的竞争，各项目争相提高项目品质、推出各种促销手段……，这都是市场日渐成熟走向正规化的表现。买家也有更大的选择空间，寻找适合自己的项目对号入座。

一个市场从开始走向成熟必将有个过程，同制化现象就是不成熟的体现，盲目的跟风、模仿在激烈的市场竞争下站不住脚。

　　实际意义上的“核心商圈”、“黄金旺地”的租售还是供不应求的，售价、租金也是挺稳定的，但真正的核心旺地毕竟是少数，也就是说大部分的“非核心”拉低了少部分的“核心”，某些局部区域价格会受影响。随着中关村地区大规划的成型，各项优惠政策的出台，客户回流现象普有发生，以至于吸引了大量其它区域的客户入驻中关村。我们相信未来的中关村将发展成为世界一流的集科技、文化、商业为一体的高科技产业基地。

　　经过近三周的深入调查，我们完全可以抛开舆论的消极论调和一些所谓权威的市场数据，在这些亲身一线的“战将”身上，我们看到了中关村市场低调背后的繁荣。